Земельный участок переходит в собственность вместе с недвижимым имуществом которое построено на ней. Анализ судебной практики АО «Вишневый и Партнеры»
Земельным и Гражданским кодексом Украины четко определен принцип целостности объекта недвижимости и земельного участка, на котором построен последний. Однако суды при рассмотрении дел за все пользуются таким принципом. Рассмотрим Постановление ВС по делу № 689/26/17 от 16 июня 2020 года.
Краткое изложение обстоятельств дела:
Так, в январе 2017 истец обратился в суд с иском, где, в частности, просила признать за ней право собственности на земельный участок площадью 0,25 га с целевым назначением — для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений.
Исковые требования мотивированы тем, что 15 января 2002 между истцом (одаренная) и ответчиком (даритель) заключен договор дарения жилого дома, а значит по правилам статьи 120 ЗК Украины, лицо, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, становится собственником земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, на тех же условиях, на которых она принадлежала предыдущему владельцу.
Ответчику принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 0,365 га, из которых 0,25 га передан ему для обслуживания жилого дома, зданий и других сооружений, 0,115 га — для ведения личного подсобного хозяйства.
Особенностью этого дела было то, что статьей 120 ЗК Украины в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора дарения (15 января 2002) предполагалось, что при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может только на основании гражданско-правовых сделок. Итак, отчуждения объектов недвижимого имущества в то время не приводило автоматического перехода права собственности на земельный участок под этим недвижимым имуществом. Также истица не предоставила доказательств в подтверждение площади спорного земельного участка. Так, на момент приобретения права собственности на недвижимое имущество (2002 год) такой объект, как земельный участок площадью 0,25 га (право собственности на которую просит признать истец), сформировано не было (земельный участок был сформирован только в 2014 году) .
При отсутствии отдельного гражданско-правового соглашения относительно земельного участка при переходе права собственности на объект недвижимости, следует учитывать то, что указанная норма закрепляет общий принцип целостности объекта недвижимости, построенного на земельном участке, с таким участком (принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем здания, сооружения). По этой нормой определения правового режима земельного участка находилось в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение и предусматривался раздельный механизм правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающие при заключении сделок по приобретению права собственности на недвижимость, построенную на земельном участке, и правовой регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на указанную недвижимость. Учитывая принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем здания, сооружения, следует сделать вывод, что земельный участок следует за недвижимым имуществом, приобретает лицо, если другой способ перехода прав на земельный участок не определено условиями договора или предписаниями законодательства.
При применении положений статьи 120 ЗК Украины в сочетании с положениями статьи 125 ЗК Украины в редакции, действовавшей, начиная с 1 января 2002 года, следует исходить из того, что в случае перехода в установленном законом порядке права собственности на объект недвижимости, размещен на земельном участке, находящемся в собственности лица, отчуждение указанный объект недвижимости, в приобретателя последнего право собственности на соответствующий земельный участок возникает одновременно с возникновением права собственности на такой объект, размещенный на этом участке. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на размещенную на ней недвижимость, однако земельный участок ранее приобрела признаки объекта права собственности.
В деле, которое рассматривалось, суды предыдущих инстанций, придя к выводу о том, что лицо, которое приобрело собственности на недвижимое имущество имеет также и право на земельный участок, на котором это имущество размещено и необходимую для обслуживания недвижимого имущества, по-разному подошли к определению площади земельного участка, право на которую имеет истец.
Так, суд первой инстанции указал на то, что, поскольку на момент приобретения права собственности на недвижимое имущество (2002 год) такой объект, как земельный участок площадью 0,25 га (право собственности на которую просит признать истец), сформировано не было , определение площади земельного участка, необходимого для обслуживания недвижимого имущества и его конфигурации, возможно лишь при условии проведения соответствующей экспертизы, которая должна быть предназначена исключительно по ходатайству истца, а учитывая отсутствие такого ходатайства в удовлетворении иска отказал.
Вместо этого суд апелляционной инстанции сослался на то, что, разделив в 2014 году один земельный участок площадью 0,365 га на две — площадью 0,115 га (для ведения личного крестьянского хозяйства) и площадью 0,25 га (для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)), ответчик самостоятельно определил, что для дома, подаренном истцу необходимо участок именно такого размера, а следовательно, проведение экспертизы не является необходимым.
Большая Палата Верховного Суда кассационную жалобу удовлетворила частично, судебные решения судов первой и апелляционной инстанций отменил, и передала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Поскольку стороны не оговорили размер земельного участка, переходит в собственность истицы, во время нового рассмотрения дела суду необходимо выяснить истинные намерения сторон по такого размера.
Если у Вас возникли дополнительные вопросы для получения консультации звоните: + 38 (098) 000 2411 или пишите: vyshnevyi.partners@gmail.com
