ВС определил условия, при которых арендатор получает право на выкуп арендованного имущества. Анализ судебной практики АО «Вишневый и Партнеры»

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда Постановлением от 22 сентября 2020 по делу № 906/967/19 рассказал об условиях, при которых арендатор получает право на выкуп арендованного имущества. К ним ВС отнес:

1.  Арендатором осуществлено улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от соответствующего объекта без причинения ему вреда, в размере не менее 25 процентов рыночной стоимости имущества, определенной субъектом оценочной деятельности для целей аренды имущества;
2. Арендатор получил письменное согласие арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений, которые предоставляют ему право на приватизацию имущества путем выкупа;
3. Неотъемлемые улучшения выполнены в пределах трехлетнего срока с даты определения рыночной стоимости имущества для целей заключения договора аренды или для целей продления договора аренды;
4. Осуществление и состав неотъемлемых улучшений, в том числе неотъемлемый характер улучшений, подтвержденные заключением строительной экспертизы, а стоимость неотъемлемых улучшений, подтвержденных заключением строительной экспертизы, определена субъектом оценочной деятельности;
5. Арендатор надлежащим образом выполняет условия договора аренды, отсутствует задолженность по арендной плате;
6. Договор аренды является действующим на момент приватизации.

Краткое изложение обстоятельств дела: прокурор обратился с иском в городской совет о признании незаконным и отмене решения о приватизации встроенного нежилого помещения путем выкупа. Прокурор ссылался на то, что арендатор не приобрел право на приватизацию, поскольку орган местного самоуправления, на время осуществления улучшений, не предоставил согласие на их осуществление.

Местный и апелляционный суды в удовлетворении иска отказали.

ВС согласился с выводами местного и апелляционного суда и сослался на следующие нормы.

В соответствии с положениями части 1 статьи 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» приватизация объектов государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду, осуществляется путем продажи на аукционе или путем выкупа, если выполняются условия, предусмотренные частью второй настоящей статьи.

Частью 2 статьи 18 этого Закона предусмотрено, что арендатор получает право на выкуп арендованного имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) по цене, определенной по результатам его независимой оценки, если выполняется каждое из шести условий указанных выше.

Предоставление согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений осуществляется в порядке, определенном Фондом государственного имущества Украины или представительным органом местного самоуправления.

Судами предыдущих инстанций установлено, что арендатор осуществил неотъемлемые улучшения в арендованном нежилом помещение до принятия ответчиком обжалуемого решения, которым оказывалась согласие на осуществление неотъемлемых улучшений коммунальной собственности.

Положения части 2 статьи 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» и Порядка № 686 устанавливают, что предпосылкой приватизации объекта аренды путем выкупа, в частности, является условие о получении письменного согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений арендатором.

Вместе с тем коллегия судей отмечает, что из содержания приведенных положений не усматривается императивного требования относительно предыдущего получения арендатором письменного согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений.

Таким образом ВС пришел к выводу, что предоставление арендодателем согласия арендатору уже после совершения последним неотъемлемых улучшений арендованного имущества свидетельствует о последующем одобрении советом неотъемлемых улучшений и не противоречит законодательству.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы для получения консультации звоните в Адвокатского объединения «Вишневый и Партнеры»: + 38 (098) 000 2411 или пишите: vyshnevyi.partners@gmail.com