Нотариальный договор является недействительным, если он заверен за пределами нотариального округа. Анализ судебной практики АО «Вишневый и Партнеры»

Верховный Суд в составе коллегии судей Третьей судебной палаты Кассационного гражданского суда по делу 466/2582/18 пришел к выводу, что удостоверение нотариусом договора за пределами нотариального округа является основанием для признания такого договора недействительным.

Краткое изложение обстоятельств дела В апреле 2018 истец обратился в суд с иском к ответчику и третьему лицу — частного нотариуса, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

Исковое заявление мотивировано тем, что в 2017 году сестра его бабушки составила завещание, по которому завещала истцу принадлежащую ему на праве частной собственности квартиру.

После окончания шестимесячного срока для принятия наследства после смерти завещателя, при обращении к нотариусу по получению свидетельства о праве на наследство по завещанию, а именно, на спорную квартиру, истец узнал о том, что указанная квартира принадлежит на праве частной собственности ответчику на основании договора купли продажи квартиры удостоверенного частным нотариусом.

Отмечал, что завещатель до последних дней своей жизни была зарегистрирована в спорной квартире, однако с сентября 2017 проживала по другому адресу.

Договор купли-продажи спорной квартиры должен был удостоверяться по адресу последнего места его обитания, поскольку завещатель была пожилого возраста, больным, слепым, самостоятельно не передвигалась и нуждалась в постоянном уходе.

Истец считает договор купли-продажи квартиры таким, заключенный с нарушением норм действующего законодательства, является основанием для признания его недействительным.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, отменена запись о праве собственности на недвижимое имущество. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что частный нотариус оспариваемый договор купли-продажи заверила на территории Львовской области, вне Львовского городского нотариального округа, и с нарушением порядка совершения нотариальных действий.

Апелляционный суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений.

Верховный Суд кассационную жалобу оставил без удовлетворения и решение суда первой инстанции без изменений. В обоснование ВС указал следующее. 

В соответствии с положениями статьи 655 ГК Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно положениям части первой статьи 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге .

Статьей 13-1 Закона Украины «О нотариате» определено, что нотариальный округ — территориальная единица, в пределах которой нотариус осуществляет нотариальную деятельность и в пределах которого находится государственная нотариальная контора, в которой работает государственный нотариус, или рабочее место (контора) частного нотариуса.

Нотариальные округа определяются в соответствии с административно-территориального устройства Украины. В городах с районным делением округом деятельности нотариуса является вся территория города. В случае изменения административно-территориального деления Украины, в результате которого расположения рабочего места (конторы) частного нотариуса вошло в другой нотариального округа, нотариальная деятельность соответствующих нотариусов должна быть зарегистрирована в этом нотариальном округе.

Нотариус не вправе осуществлять нотариальную деятельность за пределами своего нотариального округа, за исключением замещения других нотариусов.

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 главы 1 раздела I Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 2 февраля 2012 № 296/5 (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, далее — Порядок), нотариальные действия совершаются в помещении нотариальной конторы, в государственном нотариальном архиве, помещении, которое является рабочим местом (конторой) частного нотариуса.

В отдельных случаях, когда физическое лицо не может появиться в указанное помещение, а также когда того требуют особенности удостоверяемых сделок, такие нотариальные действия могут быть совершены вне указанных помещений, но в пределах нотариального округа.

Если нотариальное действие совершается вне помещения государственной нотариальной конторы, государственного нотариального архива, помещения, которое является рабочим местом (конторой) частного нотариуса, в удостоверительной надписи и в реестре для регистрации нотариальных действий указывается место совершения нотариального действия (дома, в больнице, по местонахождению юридического лица и т.п.) с указанием адреса, а также причин, по которым нотариальное действие было совершено вне указанных помещений.

Запись о совершении нотариального действия вне помещения государственной нотариальной конторы, государственного нотариального архива, помещения, которое является рабочим местом (конторой) частного нотариуса, заносится в Журнал (книги) учета вызовов нотариуса за пределы нотариальной конторы, государственного нотариального архива или рабочего места (конторы ) частного нотариуса согласно приложению 14 к Правилам ведения нотариального делопроизводства, утвержденных приказом Министерства юстиции Украины от 22 декабря 2010 года № 3253/5, зарегистрированных в Министерстве юстиции Украины 23 декабря 2010 года по № 1318/18613 (с изменениями).

Закон прямо не предусматривает ничтожность сделки, совершенной с нарушением положений статьи 13-1 Закона Украины «О нотариате», следовательно такая сделка может быть признана судом недействительной при наличии соответствующего иска.

Именно с таким иском обратился истец в суд, одним из требований которого является требование о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры со ссылкой на то, что частный нотариус удостоверил его за пределами своего нотариального округа.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы для получения консультации звоните в Адвокатского объединения «Вишневый и Партнеры»: + 38 (098) 000 2411 или пишите: vyshnevyi.partners@gmail.com